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Location Airbnb: puis-je sous-louer mon logement à des touristes ?

"Elle devra rembourser 46 .

000 euros pour des sous-locations Airbnb illégales” : cette information parue dans le Figaro évoquant les mésaventures d’une locataire parisienne a fait couler beaucoup d'encre ces derniers jours.

Depuis 2011, cette dame sous-louait son appartement situé dans un quartier touristique de la capitale française, via le site Airbnb.

Pour accéder à son logement elle demandait aux touristes de passage, 60 euros par nuit. Alors qu’elle même louait l’appartement meublé environ 600 euros par mois, soit plus au moins 20 euros par nuit. Elle multipliait ainsi par trois le prix réellement payé à son propriétaire et empochait la différence. Elle devra donc, par décision judiciaire, rembourser son propriétaire et la note est salée : près de 46.000 euros.

Chez nous, ce type de jugement est-il possible ?

La réglementation qui encadre les activités de AirBnB varie d'une région à l'autre, car le tourisme a été régionalisé en 2017. Première chose à faire avant tout si vous êtes locataire, c'est de vérifier si votre bail autorise la sous-location. Si c'est le cas, il faudra alors vous mettre en ordre pour pouvoir exercer cette activité complémentaire. On vous explique :

A Bruxelles, une politique stricte de contrôle

L’ordonnance bruxelloise du 8 mai 2014 soumet l’activité d’hébergement à déclaration préalable. Ce qui devrait, dans les faits, éviter que votre propriétaire ne découvre vos activités de sous-location a posteriori. La législation bruxelloise en matière d'hébergement touristique est très stricte. Le but est d'éviter que des logements ne soient disponibles qu'à la location et de lutter contre une offre "pirate" qui concurrence ainsi les autres types de logements officiels comme les hôtels ou les auberges de jeunesse qui eux sont soumis à une législation stricte et sont contrôlé régulièrement. 

Tout sera plus simple pour vous si vous occupez le bien et qu'il ne s'agit que de mettre en location une ou deux chambres de votre habitation.

Pour empêcher le développement anarchique d'AirBnB, et éviter ainsi que des logements ne soient plus accessibles qu'aux touristes au détriment des habitants, le législateur bruxellois demande d'ajouter différentes annexes à la déclaration préalable. Lesquelles sont particulièrement difficiles à obtenir, vous allez voir.

Une question d'annexe

Vous devrez entre autres fournir :

  • Une attestation de sécurité d’incendie délivrée par le bourgmestre sur avis du SIAMU, si vous êtes une grosse structure qui comporte plus de 5 chambres par exemple
  • Une attestation de la commune de ce "que l’établissement d’hébergement touristique est conforme aux dispositions légales applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme" (art. 7, § 1, 11°, AGB).
  • Un accord écrit du propriétaire de l’unité exploitée et de l’assemblée générale des copropriétaires portant sur l’exercice de l’activité d’hébergement touristique dans l’immeuble (art. 7, § 1, 6° et 7°, AGB).

Avec des SI, on met Bruxelles en bouteille

Prenons un simple exemple, imaginez que si vous cherchiez à obtenir cette fameuse attestation de conformité urbanistique. La difficulté tient en ce que le service de l’urbanisme de votre commune peut considérer que l’exploitation d’un appartement en logement AirBnB en fait un établissement hôtelier. Il faudra dès lors modifier la destination urbanistique du bien si, la commune vous le demande. Et si vous avez le courage et la patience de faire toutes ces démarches et que votre commune vous l'autorise, votre logement sera soumis alors aux prescriptions relatives aux hôtels. On conçoit les difficultés d’obtention d’un tel permis.

Si, cependant l'envie vous titille encore de mettre un logement en location sans y habiter. Suivez le guide pour connaître toutes les conditions, les démarches et les délais. Un conseil encore pour ceux qui voudraient s'enregistrer : avant toute démarche, allez d'abord vous renseigner auprès de votre commune. Il y en a qui sont plus souples que d'autres. 

En attendant, des contrôles sont en cours depuis novembre 2016 et ils vont continuer, rappelle l'administration régionaleL’exploitant d’un hébergement touristique non enregistré s’expose à des amendes administratives variant de 200 à 25.000 euros. 

 

En Wallonie, tout est plus simple

Si vous souhaitez vous lancer comme hôte, c'est sans conteste en Wallonie qu'il faut vous installer. En effet, les étapes administratives y sont moins fastidieuses et contraignantes qu'à Bruxelles.  Le Code wallon du Tourisme prévoit en effet que les hôtes Airbnb devront entre autres respecter les normes incendies, être assurés en responsabilité civile, ne pas avoir été condamné en justice et s’enregistrer préalablement sur le site officiel.

Après avoir effectué cette déclaration unique, vous êtes est en ordre et donc autorisé à débuter votre activité de location.

Question d'appellation

Vous pouvez donc même aller plus loin dans vos démarches et solliciter une autorisation d’appellation comme : gîte rural, auberge, chambre d’hôtes, meublés de vacances... 

Ce n'est pas obligatoire mais vous permet alors de profiter d’une plus grande visibilité et de bénéficier de subventions régionales.

En Flandre 

Au Nord du pays, la législation a été simplifiée et est aujourd'hui assez similaires à celle de la Wallonie. Les exploitants doivent respecter certaines conditions de base comme de : 

  • disposer d’une assurance en responsabilité civile, 
  • d’une attestation de sécurité incendie 
  • un certificat en matière d’hygiène.

Ici aussi, si le futur hôte le désire, il peut également solliciter la classification de son bien dans une catégorie d’hébergement comme en Wallonie et bénéficier d'aides diverses.

En mai de cette année, l'administration flamande lançait une vaste opération de contrôle qui s'ajoutait à la procédure que l'administration avait déjà enclenchée contre la plateforme pour refus de communiquer les adresses de ses logeurs.

Les personnes contrôlées qui ne disposeraient pas des certificats nécessaires risquent d'être contraintes de fermer leur logement. "Aibnb n'offre aucune protection contre la mise à disposition de logements peu sûrs, manquant d'hygiène ou illégaux. On ne peut pas offrir ce genre de nuitée en Flandre. J'espère que nous ne devrons pas trop faire d'exemples pour chacun comprenne bien ce message", soulignait le ministre flamand Ben Weyts en mai 2018.

Olivier Arendt

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