Terrains à bâtir : la recherche d’espace fait grimper les prix en Wallonie ; voici où ils ont le plus augmenté

La demande pour les terrains à bâtir est en augmentation et cela se répercute sur les prix. C’est ce que constate la Fédération royale du Notariat belge. Alors que, globalement, en Région wallonne, les prix avaient tendance à stagner ces dernières années, ils sont repartis à la hausse en 2020. Le contexte sanitaire et les mesures de confinement y seraient pour quelque chose.

A côté des maisons et des appartements, il y a toujours eu un marché pour les terrains à bâtir mais celui-ci semble s’être réveillé en 2020. "Avant la crise du Covid, les terrains à bâtir avaient un peu moins la cote, car construire sa propre maison avec un architecte peut en faire fuir certains. Mais aujourd’hui, c’est une tendance générale. On constate dans le public un intérêt manifeste de pouvoir faire son propre logement, de le faire à sa sauce. La plupart des terrains, un peu partout en Région wallonne ont retrouvé une certaine dynamique qui s’était un peu atténuée", constate Me Renaud Grégoire, notaire et porte-parole de la Fédération royale du Notariat belge.

Les notaires constatent aussi que les particuliers sont de plus en nombreux à acheter des terrains à bâtir. Ces dernières années, la tendance était surtout aux promoteurs immobiliers et sociétés de construction qui achetaient des terrains pour les bâtir et commercialiser, ensuite, des projets finis.

Cet intérêt pour les terrains à bâtir a des répercussions sur les prix. Globalement, entre 2019 et 2020, le prix des terrains a augmenté de 6% en Région wallonne, soit plus que l’augmentation du prix des maisons.

Sans surprise, le Brabant Wallon reste la province où les terrains à bâtir sont les plus chers. Le prix médian des terrains y est de 150.000 euros. Cela signifie qu’on trouve autant de terrains plus chers que ce prix que de terrains moins chers. Ce prix médian est en augmentation de 15,8% depuis 2016. Notaire à Genappe, Me Emmanuel Estienne évoque, lui, un effet de rattrapage. "Si nous prenons les années précédentes, en 2018, on était à 145.000. En 2019, on avait eu une baisse et on était à 140.000", explique-t-il. La tendance à la hausse en 2020 s’inscrit donc dans le mouvement observé avant 2019. La rareté des terrains à bâtir en Brabant Wallon combinée à la demande assez forte continue de pousser les prix vers le haut suivant la logique implacable de la loi de l’offre et de la demande.

Derrière le Brabant Wallon, c’est la province de Luxembourg qui enregistre la deuxième plus forte augmentation des prix des terrains à bâtir, +20% d’augmentation depuis 2016. Le prix médian pour se payer un terrain dans cette province est de 60.000 euros. Derrière ce prix se cachent des réalités fort différentes. Si dans le nord de la province, à l’écart des axes autoroutiers, il est encore possible de trouver des terrains à des prix abordables, c’est différent dans le Sud, près de la frontière belgo-luxembourgeoise. Le niveau des prix de l’immobilier au Luxembourg, très élevé, influence les prix du côté belge de la frontière. Un coup d’œil sur un site de vente de biens immobiliers suffit pour s’en convaincre. Actuellement, du côté d’Arlon, la plupart des terrains se négocient à plus de 100.000 euros, quelle que soit la superficie.

Dans les trois autres provinces wallonnes, Liège, Namur et le Hainaut, les prix des terrains à bâtir subissent aussi une certaine pression. Dans le Hainaut, où l’on trouve encore des terrains à des prix plus faibles, le prix médian pour un terrain à bâtir est de 75.000 euros. En province de Liège, il est de 72.000 euros. En province de Namur, de 65.000 euros. Là aussi, les prix varient selon qu’on se trouve au nord ou au sud de la province et proche ou éloigné des grands axes. "Globalement, c’est la proximité des axes autoroutiers qui va déterminer, de façon encore plus marquante pour les terrains à bâtir que pour les maisons, une augmentation des prix assez marquée ou une stabilisation des prix au mètre carré qui va se faire avec une diminution de la taille", explique Me Renaud Grégoire, de la Fédération royale du Notariat belge.

Ces prix médians restent, en général, inférieurs au prix médian des terrains à bâtir en Belgique. Ce dernier est de 125.000 euros et est fortement influencé par le niveau des prix de l’immobilier en Flandre, où les prix sont plus élevés.

Selon la fédération royale du Notariat belge, on observe un nivellement des prix. Le recours plus important au télétravail expliquerait cela. "Aujourd’hui, avec un télétravail qui fa sans doute perdurer, un, deux ou trois jours par semaine, les gens se disent que s’ils ne doivent plus faire la navette que deux ou trois jours, ça ne les dérange pas d’être plus loin", explique Me Renaud Grégoire. "Donc, vous avez des zones en province de Liège et même, au sud de la province de Namur ou de Luxembourg, où des gens vont parce que les prix sont plus abordables. Si vous vous dites qu’il va falloir débourser 350.000 euros pour une maison dans le Brabant Wallon et que pour 100.000 euros de moins vous avez pratiquement la même maison au sud de la province de Namur, vous vous demandez si, finalement, vous n’allez pas faire un peu de route", constate Me Renaud Grégoire. Cette tendance des télétravailleurs à aller habiter plus loin par rapport à leur lieu de travail tire les prix des terrains vers le haut proportionnellement plus dans les provinces plus éloignées de la capitale que dans le Brabant Wallon. "Les prix du Brabant Wallon étaient très élevés. Ils vont rester très élevés, mais globalement, ils ont sans doute un peu moins augmenté que dans d’autres provinces", constate Me Renaud Grégoire.

Dans certaines communes, les terrains à bâtir ont encore des superficies importantes, de plus de 10 ares. C’est le cas dans les zones rurales de la province de Liège ou dans le Sud namurois. En revanche, les notaires constatent que la taille des terrains à tendance à s’amoindrir. "D’une part, parce qu’on a un phénomène de rareté. D’autre part, parce qu’on a un phénomène de rationalisation de la part de ceux qui veulent vendre", explique Me Grégoire. "Celui qui vend a intérêt à vendre des terrains plus petits parce que ce qui vaut de l’argent sur un terrain à bâtir, c’est le fait de pouvoir y mettre une maison", poursuit Me Grégoire. Un terrain à bâtir de 10 ares, vendu en un seul morceau, se vendra moins cher que le même terrain divisé en deux terrains à bâtir de 5 ares chacun. De plus en plus de vendeurs divisent donc les terrains qu’ils vendent en autant de parcelles à bâtir que possible, une question de maximisation des profits.

De plus, les acheteurs sont, pour la plupart, moins intéressés par les grandes parcelles. "Ce qui intéresse les gens aujourd’hui, dans la grande majorité des cas, c’est de pouvoir avoir un espace de jardin pour le chien ou le chat, une terrasse et un petit barbecue et de pouvoir laver son VTT le dimanche après avoir fait sa randonnée", caricature Me Grégoire.

Cette tendance à la vente de parcelles de terrain à bâtir de plus en plus petites s’observe quasi partout, comme le confirme, pour le Brabant wallon, Me Emmanuel Estienne, notaire à Genappe : "Il y a une dizaine d’années, on était plutôt à 12 ares. Maintenant, en fonction des souhaits des acquéreurs, de ceux qui peuvent encore trouver des terrains, on est plutôt entre 6 et 8 ares. Quand on est dans les promotions (ndlr : les terrains vendus par les promoteurs immobiliers, souvent sous forme de lotissements et/ou avec un projet de construction), pour avoir un petit jardin, on est plutôt à 4 ares maximum, voire moins", confirme Me Estienne.

Pour la grande majorité des acheteurs de terrain à bâtir, l’important n’est pas forcément d’avoir une certaine superficie du terrain mais plutôt de payer un prix qui permettra de boucler le budget de la future maison.

Jean-François Noulet, avec M. Caulier

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